POLÍTICAS HABITACIONAIS (III)

Entrevista do Correio da Cidadania com João Whitaker


Pacote Habitacional fracassará se não enfrentar questão da posse da terra


Escrito por Valéria Nader e Gabriel Brito
01-Abr-2009


Com muita pompa e ares redentores, o governo federal anunciou na semana passada o pacote da habitação, que visaria construir 1 milhão de casas (cifra já descartada por Lula) e com inédita prioridade à parcela de mais baixa renda da população. Entrevistado pelo *Correio da Cidadania*, o urbanista e professor da USP *João Whitaker* destacou esse como exatamente o ponto mais positivo do pacote, uma vez que enfim reconhece que tal segmento da população realmente necessita de maiores subsídios para a casa própria.
No entanto, Whitaker alerta para os problemas que o plano pode encontrar em sua execução, pois até hoje os municípios se eximiram de aplicar o Estatuto da Cidade, criado em 2001 para resolver os problemas fundiários e de ocupação de terras nas áreas urbanas. Desta forma, grande parte dos recursos destinados ao plano pode ficar congelada ou, mais factível, forçará os mais pobres a reincidirem na busca por terrenos em regiões distantes do centro e sem infra-estrutura adequada.
Sem a aplicação do estatuto, ele acredita que se cria a tendência de as construtoras buscarem primeiramente o consumidor de maior renda na venda de casas, o que comprometeria decisivamente o plano. Afirma também ser leviano acreditar que o pacote salvará o país da crise, até porque ainda não se sabe a profundidade que terá e qual a efetividade do plano para a população a ser majoritariamente beneficiada.

*Correio da Cidadania: O novo plano habitacional anunciado pelo governo federal vai realmente atender à população de mais baixa renda, considerando a versão final que foi apresentada, onde se passou de 20% para 40% as casas que seriam destinadas às famílias de até 3 salários mínimos de renda?*
*João Whitaker:* A grande qualidade desse plano, e sua inovação maior, é exatamente o fato de demonstrar uma preocupação que nunca houve na história das políticas de habitação nacionais, que é o atendimento à população que ganha até três salários mínimos.
No Brasil, as políticas habitacionais nunca conseguiram beneficiá-la. Pela primeira vez se faz um plano de amplitude do governo federal no sentido de destinar recursos à população de baixa renda e, mais que isso, destina uma parcela dos recursos do tesouro como subsídios – normalmente FGTS em maior parte, mas nesse caso em menor parte.
Isso significa que o governo entendeu que a população de baixa renda precisa de fato de subsídios, senão não há solução, já que a capacidade de pagamento de tal parcela é muito baixa. Daí a dizer que o plano conseguirá atender a toda essa população é outra história, que precisa ser discutida com mais cuidado, por vários fatores que entram na complexa problemática habitacional.

*CC: O plano irá contemplar a questão da ocupação da terra, da regularização fundiária e da criação de uma adequada infra-estrutura urbana?*
*JW:* Há alguns aspectos a serem analisados em sua realização. Primeiramente, o mais importante é entendermos que o problema habitacional no Brasil é antes de tudo o acesso à terra urbanizada. A posse da propriedade de terra no Brasil é tão sagrada e enraizada que não é fácil conseguir terra para a população mais pobre, uma vez que a terra urbana valorizada vem desde a época colonial, do café, e sempre foi apropriada pelos grupos de elite, que a partir do século 19 começaram a estabelecer diferenças significativas de valor entre as áreas ricas e pobres.
Portanto, diante disso, o que o movimento da reforma urbana vem fazendo há muito tempo – e que se reverteu em dois artigos muito importantes da Constituição, 182 e 183, que pediam por uma regulamentação ocorrida somente 13 anos depois, em 2001, com o Estatuto da Cidade – é de grande importância.
O Estatuto visa justamente dar ao município instrumento político de gestão para enfrentar as dificuldades em se fazerem estoques de terra urbana para a população de baixa renda. Foram criados instrumentos como o IPTU progressivo, para combater a ociosidade de terrenos centrais; o ZEIS (Zona Especial de Interesse Social), que criava zoneamento exclusivo nas áreas de favela; usucapião urbano, que permite às pessoas regularizarem a terra ocupada após 5 anos sem cobrança, enfim, todos instrumentos úteis que poderiam ser usados nos requisitos de posse desses estoques de terra.
A execução do plano arrisca gerar um problema grave, pois, ao produzir casas sem que os municípios tenham aplicado o Estatuto da Cidade e resolvido o problema da terra, obrigação não cumprida, a tendência é que as casas sejam feitas longe do centro, encarecendo o processo, onerando o poder público, criando um problema de urbanização e gerando bairros pobres na periferia.

*CC: As prefeituras é que deverão tocar o plano? Não poderão surgir critérios clientelistas na distribuição de casas? Como evitá-los?*
*JW:*Devemos lembrar que a aplicação do Estatuto da Cidade é uma questão de âmbito municipal, não de prerrogativa federal. Desde 2001, quando o Estatuto foi criado e os municípios deveriam obrigatoriamente implementá-lo, nada foi feito. Devido ao jogo de forças, às disputas políticas no cenário urbano brasileiro, praticamente zero foi implantado, salvo algumas exceções de ZEIS. Mas o IPTU progressivo, que eu saiba, ainda não teve aplicação alguma.
Com 7, 8 anos de Estatuto da Cidade, o governo vem com um pacote habitacional significativo, mas os municípios não cumpriram com suas partes, que era equacionar e gerenciar com a força do poder público a acumulação de estoques de terras em áreas urbanizadas.
A primeira conseqüência grave que pode vir disso é que, ao se destinar um volume tão grande de dinheiro para fazer casas, sem as áreas onde elas possam ser construídas, as tendências são: que se comprem as terras caras para fazer as casas e parte desses recursos vá para os proprietários, em geral grandes corporações que são donas das propriedades e mantêm espaços vazios; ou, mais provável, que se repita um padrão de urbanização típico do Brasil, que é o de os incorporadores que receberem benefícios desse pacote acabarem indo buscar terras longe do centro, sem infra-estrutura urbana, com muita dificuldade de acesso e deslocamento. Dessa forma, vai se encarecer mais uma vez o custo de levar infra-estrutura a esses locais, ao mesmo tempo em que se fará a população mais pobre morar longe, nas periferias, longe de seus locais de trabalho, reproduzindo e aprofundando a segregação espacial urbana no Brasil. Eis o primeiro aspecto.
O segundo aspecto que se pode destacar é que o plano foi feito no descarado intuito – porque o ministro Mantega falou claramente no dia da apresentação – de salvar o país da crise econômica. É baseado na idéia de que, investindo na construção civil, se reaquece a economia e se tira o país da crise. É uma visão antiga e leviana, que vem desde o New Deal do Roosevelt, pois as atividades de construção civil em geral não afetam a balança externa ou a de pagamentos, já que envolvem produtos materiais e mão-de-obra completamente nacionais, assim como a tecnologia. Fazem girar a economia internamente, sem muito vínculo com o externo, o que permitiria o reaquecimento. De início, é uma boa idéia, mas também arriscada, pois se corre o risco de termos uma bolha especulativa, de sobreprodução habitacional sem que haja eventualmente quem compre as moradias. A médio prazo, pode levar a um grave problema de sobra de oferta, principalmente se produzirem mais casas que o esperado nas classes médias e alta, e menos, nas populares, as mais difíceis de gerarem lucros.
O terceiro problema é a tendência de, nessa distribuição, existir uma forte probabilidade – já que o pacote é destinado ao mercado e escamoteia o plano essencialmente feito para resolver a crise – de que o mercado capte com mais afinco, gana, o dinheiro disponibilizado à população com renda acima de três salários mínimos, uma vez que, mesmo sendo um dinheiro mais oneroso, atinge uma população com capacidade de pagamento e os lucros são maiores. Acho que há uma tendência de o mercado e as incorporadoras tentarem primeiro aproveitar esse filão.
Também associado ao segundo problema destacado, ao se fazer um projeto que foi apressado pela crise, o ministério acabou não considerando um plano elaborado durante um ano pelo laboratório de arquitetura da USP e pela Via Pública, o Plano Nacional de Habitação. Fizeram esse plano para a Secretaria Nacional de Habitação, muito mais complexo e aprofundado que o pacote apresentado, e que foi absolutamente ignorado.
Outro problema, que o governo não falou muito, é que, na outra ponta, há um benefício muito grande à classe média alta: aumentou-se o limite do dinheiro autorizado de empréstimo no FGTS para financiar a casa. Antes, o valor do imóvel era limitado a 300 mil; agora, são 500 mil, numa escancarada abertura de porteira para novamente favorecer a classe média. O que quer dizer que o mercado terá bastante dinheiro para promover construções para essa faixa. É mais um risco que pode causar desvios no plano.

*CC: Alguns urbanistas têm dito que, pensando-se em uma verdadeira política habitacional, em vez de novas construções, seria mais efetivo buscar formas de ocupação de imóveis já existentes e vazios, na região central das grandes cidades especialmente, regularizar a situação de habitantes da periferia valendo-se das próprias residências que ocupam, além de também criar sistemas de aluguéis subsidiados. O que pensa disso?*
*JW:*Além do que foi dito antes, acho que como quarto e quinto problemas existem dois aspectos na política habitacional brasileira que o plano considera muito pouco. Ele busca, sobretudo, beneficiar as empreiteiras e o setor da construção civil para redinamizá-los.
A respeito disso, há três questões: a primeira é que o emprego da construção civil é composto em mais de 50% na informalidade. E não há nada no plano que vise garantir que o aquecimento do trabalho nesse setor seja feito para aproveitar o momento e colocar essa mão-de-obra na legalidade.
A segunda é que o plano está voltado à construção de novas casas. Mas realmente existem muitas situações habitacionais no Brasil em que o melhor não é construir casa nova, mas sim regularizar a situação fundiária e urbanizar a favela. Favelas que já estão consolidadas há muito tempo, nas quais a melhoria das casas, colocação de asfalto, iluminação, coleta de lixo serviriam para incorporá-las às cidades. Foi uma pena que tal ponto não tenha sido considerado, pois este ano foi aprovado no Congresso uma lei de assistência técnica, que justamente regulamenta a atividade de arquitetura para suporte a moradores dessas regiões, no sentido de fazer melhorias, o que como dito não foi considerado.
E o terceiro aspecto é que há outro problema grave na habitação brasileira: se, por um lado, existe um déficit habitacional de quase 8 milhões de moradias, por outro, temos mais de 6 milhões vazias. Isso se dá pela falta de políticas públicas que alavanquem a dinâmica de oferta e demanda de habitações vazias e pela falta de incentivo a que o mercado adote dinâmica de produtos e serviços destinados à reocupação de edifícios antigos. Tudo isso faz com que se tenha um enorme problema na cidade, pois geralmente são imóveis localizados em áreas centrais, isto é, muito boas para trazer a população de baixa renda, pois já possuem infra-estrutura.
Assim, prossegue um problema insolúvel que o pacote não toca.

*CC: O que pensa da entrega do projeto a mutirões e/ou cooperativas, em vez de entregá-lo a empreiteiras?*
*JW:*Ainda não me inteirei sobre se há a impossibilidade de fazer as construções por essas vias também. Se assim determinaram, de fato é mais um aspecto bastante problemático, pois esse pacote poderia ser capilarizado, permitindo-se o acesso ao plano por essas outras formas também.

*CC: O plano foi lançado nesse momento de crise, a despeito da real necessidade de habitações em nosso país. Além disso, há eleições presidenciais pela frente. Não acha que dessa forma assumirá caráter oportunista e eleitoreiro, comprometendo sua efetividade?*
JW: Acredito que seja um plano feito com a intenção de ajudar a salvar a economia, mas esse viés é inevitável. Pode ser visto dessa forma que você destaca, mas eu o analiso como uma idéia que visa reaquecer a economia. Claro, no caso de dar certo, traz dividendos eleitorais, mas, se formos ver somente por esse lado, não se faz mais política.


*Valéria Nader, economista, é editora do Correio da Cidadania; Gabriel Brito é jornalista. **


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Casa Própria: um direito universal ou mais um produto no mercado?


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Postado por José Ruiz FecharAuthor: José Ruiz Nome: José Ruiz

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Sobre: Outros posts desse Autor (43) em 29/01/2011


A expansão econômica do Brasil nos últimos 8 anos, associada a um incrível crescimento do crédito imobiliário, aumentou a transferência de renda para as elites, talvez em um ritmo jamais visto, a despeito dos propósitos sociais, sinceros ou não. O m2 dos terrenos, historicamente nas mãos de uma pequena parcela da população, explodiu de preço ao mesmo tempo que os “custos de produção”, não associados ao aumento da massa salarial, também tiveram significativo aumento.
Se por um lado temos muito a comemorar, como a redução do desemprego, o aumento da renda média do trabalhador, a incrível expansão da classe C, a redução da miséria, entre outros, por outro é lamentável constatar que um cidadão comum paga até 10 vezes mais por um imóvel – comparando com os preços de 8 anos atrás.
Mas que círculo vicioso é esse? Estamos fadados a viver entre a estagnação dos anos 90 e a explosão de preços da “era Lula”? Afinal de contas, se contabilizarmos a quantidade de horas trabalhadas, comparando um e outro momento, podemos dizer que o trabalhador se beneficiou deste período de crescimento? Ou será que essa “festa”, extremamente restrita, tem os assentos marcados e o povo não foi convidado? O que falta para o Brasil adotar um modelo que associe crescimento econômico com desenvolvimento social?
Pelo menos no setor imobiliário, talvez essa resposta dependa do governo abandonar de vez o modelo neo-liberal adotado nos anos 90 e assumir a questão da moradia como um direito universal.
Do jeito que está, o combate ao déficit habitacional deixou de ser meta das políticas habitacionais para se tornar gatilho para novas formas de crédito imobiliário, transformando a responsabilidade social do governo em responsabilidade individual do cidadão, em um processo que privilegia a acumulação financeira em detrimento à universalização da moradia.
“Este fenômeno, evidentemente, não é uma exclusividade brasileira. Reflete, na verdade, o movimento de financeirização do crédito imobiliário (1), dentro do qual a habitação figura, na maior parte das vezes, meramente como pretexto. A recente crise econômica, que teve seu epicentro no mercado de hipotecas norte-americano, é um exemplo do fenômeno. Em pouco tempo, ficou claro que a manipulação das hipotecas pouco tinha a ver com uma política habitacional agressiva, de caráter includente, como poderia parecer aos menos desavisados. Ligava-se, objetivamente, a um processo de acumulação de capital, que tinha no sistema de crédito a sua força propulsora”(2)
São Paulo é a capital dos paradoxos, e também neste caso demonstra com maestria a dinâmica desse processo de financeirização do crédito imobiliário. Já é a 5ª maior cidade em população e será a 6ª mais rica do mundo em 2025, segundo a PricewaterhouseCoopers. A mesma agência de classificação, entretanto, aponta a capital paulista como a que tem um dos menores níveis de sustentabilidade em todo o planeta.

Moradia é um direito universal, não um produto de mercado


A cidade tem cerca de 11 milhões de habitantes, dos quais quatro milhões vivem em cortiços, favelas ou loteamentos clandestinos, porque o crescimento não é acompanhado pela política habitacional. Esse fato aparentemente não “tira o sono” dos gestores: o prefeito Gilberto Kassab (DEM) reduziu de 120 mil para 85 mil as famílias que serão beneficiadas pelo programa de urbanização de favelas, segundo o jornal O Estado de S. Paulo. Ele também cortou o número de famílias atendidas pelo programa de regularização fundiária (-23%) e de recuperação de cortiços (-25%). Aliás, no quesito “política habitacional” nenhuma meta foi revisada para “mais”, ao contrário. (confira)
No entanto a cidade de São Paulo vem batendo recordes atrás de recordes na construção de novas moradias, marcando claramente a distinção entre política habitacional com cunho social e o desenvolvimento do mercado com base na expansão do crédito imobiliário.
João Whitaker, arquiteto e urbanista, em uma entrevista de Abril/2009, alertou para as dificuldades que qualquer plano de política habitacional para a população de baixa renda, citando especificamente o Minha Casa Minha Vida, enfrentaria se não fossem resolvidos os gargalos estruturais da política habitacional no Brasil, em especial o acesso à terra urbanizada: “até hoje os municípios se eximiram de aplicar o Estatuto da Cidade (3), criado em 2001 para resolver os problemas fundiários e de ocupação de terras nas áreas urbanas. Desta forma, grande parte dos recursos destinados … pode ficar congelada ou, mais factível, forçará os mais pobres a reincidirem na busca por terrenos em regiões distantes do centro e sem infra-estrutura adequada…a tendência é de as construtoras buscarem primeiramente o consumidor de maior renda na venda de casas”.
O mais curioso desse processo é que essa expansão, que favorece a acumulação de renda e que não é inclusiva, se baseia essencialmente em recursos provenientes do próprio trabalhador, em especial o FGTS e a poupança. O primeiro, um depósito compulsório, tomado dos trabalhadores brasileiros e remunerado de forma extremamente precária e o segundo, a popular “aplicação financeira” dos pequenos investidores.
Seguindo uma lógica “capitalista selvagem”, quando o trabalhador empresta esse dinheiro ao governo, e este aos grandes “investidores”, recebe migalhas como compensação. Quando é o contrário, caso em que o mesmo trabalhador vai pegar esse dinheiro emprestado, tem que pagar juros exorbitantes.
E essas são as duas principais fontes do SFI, que “por suas características intrínsecas, é incapaz de operar um efeito redistributivo. Em outras palavras, o SFI, sem o apoio do crédito dirigido e da concessão de recursos por parte do Poder Público por meio da alocação do FGTS e do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), não se mostra capaz de combater o déficit habitacional, especialmente por conta da necessidade de responder aos investidores em primeiro lugar e não à demanda por moradia das famílias de menor renda. A qualificação do SFI como sistema apto a financiar a política habitacional é, neste sentido, um processo ideológico que visa, justamente, a operação do seu contrário – a captura do sistema de crédito subvencionado e a concentração dos recursos do sistema em detrimento dos grupos de menor poder aquisitivo”.(2)
Guardadas algumas peculiaridades em cada caso, esse é o modelo americano que não deu certo, agravado por um quadro social dramático, em um país com forte demanda habitacional e graves problemas estruturais. Trilhar esse caminho pode significar abrir mão do desenvolvimento conquistado ao longo dos últimos anos, sobretudo em um ambiente econômico supostamente favorável às economias emergentes.
Em todo o planeta, o desenvolvimento econômico sustentável das nações foi precedido de garantias mínimas à população, como educação de qualidade, saneamento básico, saúde e moradia. O contrário é favorecer o capital especulativo (o foco migra do bem estar social para a remuneração do capital). É preciso romper esse ciclo e assumir a vontade de transformar o Brasil em uma grande potência mundial, e neste contexto entender que moradia não é meramente um produto de mercado, e sim uma necessidade básica e um direito universal.
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(1) financialização: por financialização, Harvey descreve uma forte onda instaurada a partir dos anos 80, marcada por um estilo especulativo e predatório na gestão da riqueza. Por meio da criação de novos instrumentos de especulação, como os derivativos, este processo teria sido responsável pela produção de uma imensa riqueza para poucos a expensas de muitos, com a produção de bolhas especulativas, “operações fraudulentas com ações, esquemas Ponzi, a destruição planejada de ativos por meio da inflação, a dilapidação de ativos por meio de fusões e aquisições agressivas, a promoção de níveis de endividamento que reduziram populações inteiras à escravidão creditícia, para não falar das fraudes corporativas e da espoliação de ativos (o assalto aos fundos de pensão e sua dizimação pelo colapso do valor de títulos e ações e de corporações inteiras)” (Harvey, 2005, p.173-174).
(2) Leitura obrigatória para entender mercado imobiliário, crise de subprime, etc.: LUCIANA DE OLIVEIRA ROYER – FINANCEIRIZAÇÃO DA POLÍTICA HABITACIONAL: LIMITES E PERSPECTIVAS, USP, 2009.
(3) O Estatuto atribuiu aos municípios a implementação de planos diretores participativos, definindo uma série de instrumentos urbanísticos que têm no combate à especulação imobiliária e na regularização fundiária dos imóveis urbanos seus principais objetivos. A partir “dele” você pode entender melhor a preocupação do setor imobiliário em “participar” das câmaras de vereadores dos municípios brasileiros. Baixe o estatuto aqui.



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